La date limite de production d’une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la « Loi ») du Canada approche à grands pas. De façon générale, la Loi visait à imposer une taxe de 1 % sur la valeur des « immeubles résidentiels » vacants ou sous-utilisés situés au Canada et appartenant à des particuliers qui ne sont pas des citoyens canadiens ni des résidents permanents. Le terme « immeuble résidentiel » englobe notamment une maison individuelle, un duplex, un triplex, une maison en rangée, un logement en copropriété et un chalet non utilisés à des fins commerciales.
En réalité, le champ d’application de la loi est plus vaste, et de nombreux propriétaires ignorent peut-être leurs obligations en matière de déclaration, comme les sociétés fermées canadiennes et non résidentes, les entreprises à but non lucratif (qui ne sont pas des organismes de bienfaisance enregistrés), les fiduciaires d’une fiducie (y compris les fiducies nues) et les associés d’une société de personnes. Le présent article indique qui devrait produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés.
Propriétaires exclus et propriétaires assujettis à la taxe
Pour déterminer qui doit produire une déclaration, il faut tenir compte de deux définitions principales.
Le « propriétaire » d’un immeuble résidentiel comprend une personne qui est identifiée comme le propriétaire en droit de l’immeuble en vertu du régime d’enregistrement des titres fonciers où l’immeuble est situé ou qui pourrait raisonnablement être considérée comme propriétaire de l’immeuble résidentiel sur la base de ce système. Cette définition englobe les personnes physiques ou morales qui possèdent un immeuble résidentiel en qualité de fiduciaire d’une fiducie nue ou de société prête-nom.
Le terme « propriétaire exclu » comprend les citoyens canadiens et les résidents permanents qui possèdent un immeuble résidentiel (autrement qu’en qualité de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes), les personnes morales constituées sous le régime d’une loi provinciale ou fédérale dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada et les organismes de bienfaisance enregistrés.
Tous les propriétaires d’un immeuble résidentiel, sauf les propriétaires exclus, doivent produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés pour chaque immeuble résidentiel qu’ils possèdent au Canada au 31 décembre d’une année civile donnée. Pour l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC »), ces propriétaires sont des « propriétaires assujettis à la taxe », lesquels comprennent les sociétés fermées canadiennes et non résidentes, les entreprises à but non lucratif, les fiduciaires d’une fiducie (y compris les fiducies nues) et les associés d’une société de personnes. Même si un propriétaire assujetti à la taxe a droit à une exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés, il doit tout de même produire une déclaration au plus tard le 1er mai 2023 (étant donné que le 30 avril est un dimanche). Un propriétaire exclu n’est pas tenu de produire une déclaration ni de payer la taxe sur les logements sous-utilisés.
Obligations de déclaration et pénalités
Pour produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés, une société qui est un propriétaire assujetti à la taxe doit avoir un numéro d’entreprise de l’ARC et s’inscrire afin d’obtenir un identificateur de compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés (RU) de l’ARC. Le particulier qui est un propriétaire assujetti à la taxe et qui ne possède pas de numéro d’assurance sociale (« NAS ») ou de numéro d’identification-impôt (« NII ») devra en obtenir un avant de produire sa déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés.
La Loi impose une pénalité minimale à tous les propriétaires assujettis à la taxe qui omettent de produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés dans les délais prescrits; la pénalité s’élève à 5 000 $ pour les particuliers et à 10 000 $ pour les sociétés. Ces pénalités s’appliquent à chaque immeuble résidentiel pour lequel le propriétaire a omis de produire une déclaration et la loi n’empêche pas l’ARC d’établir une cotisation relative à la taxe sur les logements sous-utilisés, à la pénalité et aux intérêts lorsqu’un propriétaire omet de produire sa déclaration.
Exemptions pertinentes prévues par la Loi
Un propriétaire assujetti à la taxe peut tout de même avoir droit à une exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés en vertu de l’une des nombreuses exemptions prévues par la Loi (bien qu’il aura tout de même à produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés). Les exemptions dépendent des éléments suivants : (i) le type de propriétaire de l’immeuble résidentiel; (ii) la disponibilité de l’immeuble; (iii) les personnes qui occupent l’immeuble; et (iv) l’emplacement et l’utilisation de l’immeuble. Les propriétaires assujettis à la taxe devraient examiner attentivement ces exemptions pour déterminer si elles s’appliquent à leur situation particulière.
Plusieurs questions d’interprétation ont été soulevées par les fiscalistes et nous restons à l’affût des précisions que pourrait publier l’ARC. Si vous avez des questions sur vos obligations de déclaration en vertu de la Loi, communiquez avec un membre du groupe Fiscalité des entreprises de Miller Thomson.
