Nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés : avez-vous droit à une exemption?

La taxe sur les logements sous-utilisés est une nouvelle taxe annuelle de 1 % que doit verser tout « propriétaire » (autre qu’un « propriétaire exclu ») d’un « immeuble résidentiel ». Le terme « immeuble résidentiel » comprend, entre autres, une maison individuelle, un duplex, un triplex, une maison en rangée ou une maison de ville, un logement en copropriété, ainsi qu’un chalet ou une cabane utilisés à des fins non commerciales.

La première étape consiste à vérifier si un propriétaire, c’est-à-dire toute personne physique ou morale inscrite au registre foncier, et non la personne qui a la propriété véritable, est tenu de produire une déclaration en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (ci?après la « Loi »). Le propriétaire tenu de produire une déclaration est le « propriétaire assujetti à la taxe ». L’obligation de produire une déclaration et les pénalités prévues en cas de non-respect des délais ont déjà fait l’objet d’un article. Toutefois, l’obligation de produire une déclaration ne signifie pas nécessairement qu’un propriétaire assujetti à la taxe devra effectivement la payer.

Nous vous présentons dans cet article les quatre grandes catégories d’exemptions qui peuvent s’appliquer pour exempter un propriétaire de l’obligation de payer la taxe. Toutefois, il est important de noter que ceci ne dispense pas le propriétaire assujetti à la taxe de produire une déclaration.

Il existe de nombreuses exemptions spécifiques, chacune assortie d’exigences complexes. Cet article donne une vue d’ensemble des exemptions et les propriétaires concernés doivent consulter la loi pour connaître toutes les dispositions.

Première catégorie d’exemption : selon la situation de propriétaire

Certaines exemptions sont possibles selon la situation du propriétaire de l’immeuble résidentiel, notamment :

• Nouveaux propriétaires. Une exemption est accordée aux nouveaux propriétaires, c’est-à-dire aux personnes qui ont acquis un immeuble résidentiel au cours d’une année et qui n’étaient pas les propriétaires de cet immeuble résidentiel au cours des neuf années précédentes.
• Propriétaires décédés et représentants personnels. Une exemption est possible si le propriétaire assujetti à la taxe décède au cours de l’année ou de l’année précédente. Des exemptions peuvent également être accordées au représentant personnel d’une personne décédée, sous réserve de certaines conditions.
• Sociétés canadiennes déterminées. Si le propriétaire est une société, une exemption du paiement de la taxe sera accordée si la société est une « société canadienne déterminée ». En règle générale, la société doit être détenue et contrôlée à plus de 90 % par des Canadiens, ce qui est beaucoup plus élevé que le seuil fixé pour une société privée sous contrôle canadien (SPCC).
• Certains associés et fiduciaires. Lorsque la personne est propriétaire d’un immeuble résidentiel uniquement en sa qualité d’associée d’une « société de personnes canadienne déterminée » ou en sa qualité de fiduciaire d’une « fiducie canadienne déterminée », une exemption d’impôt devrait être accordée. En règle générale, une « société de personnes canadienne déterminée » et une « fiducie canadienne déterminée » désignent une société de personnes ou une fiducie dont tous les membres ou bénéficiaires, selon le cas, sont, au 31 décembre, soit des propriétaires exclus, soit une société canadienne déterminée.

Deuxième catégorie d’exemption : selon la disponibilité de l’immeuble résidentiel

Certaines exemptions sont possibles selon la disponibilité de l’immeuble résidentiel, notamment :

• Immeuble résidentiel en cours de construction. Si l’immeuble résidentiel était en cours de construction au cours de l’année civile, deux exemptions différentes peuvent s’appliquer. Tout d’abord, une exemption est possible lorsque la construction n’était pas pratiquement achevée avant le mois d’avril de l’année civile en question. Deuxièmement, une exemption est généralement accordée lorsque, entre autres, la construction était en grande partie achevée avant le mois d’avril d’une année civile donnée, et que l’immeuble résidentiel a été mis en vente au public au cours de cette année civile.
• Ne convient pas à une occupation à l’année ou est inaccessible durant certaines saisons. Si l’immeuble résidentiel ne convient pas à une occupation à l’année ou s’il est inaccessible parce qu’il n’y a pas d’accès public à l’année, le propriétaire assujetti à la taxe sera probablement exonéré de la taxe pour cet immeuble résidentiel.
• Immeuble résidentiel inhabitable. Une exemption peut être accordée si l’immeuble résidentiel est inhabitable en raison d’un sinistre ou de conditions dangereuses, ou de rénovations majeures pendant au moins 60 ou 120 jours consécutifs, respectivement.

Troisième catégorie d’exemption : selon la personne qui occupe l’immeuble résidentiel

Certaines exemptions sont possibles selon les personnes qui occupent l’immeuble résidentiel, notamment :

• Lieu de résidence habituelle. Si l’immeuble résidentiel appartient à un particulier et que cet immeuble est son lieu de résidence habituelle pour l’année (ou le lieu de résidence habituel de son époux, de son conjoint de fait ou de son enfant, dans certaines circonstances), une exemption de la taxe peut être accordée.
• Période d’occupation admissible. Une exemption peut être accordée si l’une des personnes suivantes occupe l’immeuble résidentiel de manière continue pendant une période d’au moins un mois et pendant un total d’au moins 180 jours au cours d’une année civile :
  • 1. Un particulier qui n’a aucun lien de dépendance avec vous et votre époux ou conjoint de fait et qui occupe l’immeuble résidentiel en vertu d’un accord écrit.
    2. Un particulier qui a un lien de dépendance avec le propriétaire, qui occupe l’immeuble résidentiel en vertu d’un accord écrit et qui paie un « loyer raisonnable » au sens de la Loi, ce qui signifie 5 % de la valeur imposable de l’immeuble résidentiel pour l’année civile.
    3. Une personne qui est le propriétaire, ou son époux ou conjoint de fait, qui occupe l’immeuble résidentiel dans le but de poursuivre un travail au Canada en vertu d’un permis de travail.
    4. Une personne qui est le propriétaire, ou son époux ou conjoint de fait, son parent ou son enfant, qui est un citoyen canadien ou un résident permanent.

Si un propriétaire assujetti à la taxe et son époux ou conjoint de fait sont propriétaires de multiples immeubles résidentiels, ils ne peuvent pas bénéficier de l’exemption fondée sur le lieu de « résidence habituelle » ni de l’exemption pour « la période d’occupation admissible », sauf s’ils produisent un choix auprès de l’Agence du revenu du Canada pour désigner un seul immeuble aux fins de ces exemptions.

Quatrième catégorie d’exemption : selon l’emplacement et l’utilisation de l’immeuble

En dernier lieu, une exemption peut être accordée si l’immeuble résidentiel est situé dans une région rurale du Canada (désignée « région admissible » par l’Agence du revenu du Canada) et est utilisée par le propriétaire ou son époux ou conjoint de fait pendant au moins 28 jours au cours de l’année civile. L’Agence du revenu du Canada a mis au point un outil en ligne (l’« Outil de désignation des propriétés de vacances sous-utilisées aux fins de la taxe sur les logements ») pour déterminer si une propriété donnée est située dans une région admissible du Canada aux fins de cette exemption. Il convient de noter que cette exemption n’est pas offerte si le propriétaire de l’immeuble résidentiel est une personne morale.

À quel moment s’applique l’exemption?

La loi est structurée de manière à obliger un grand nombre de propriétaires à produire une déclaration, même si le propriétaire assujetti à la taxe n’est pas tenu de payer la taxe pour un immeuble résidentiel donné. L’immeuble résidentiel donné n’est exonéré de la taxe que si les conditions de l’une des exemptions fiscales sont remplies. Comme indiqué ci-dessus, il existe de nombreuses exemptions et chacune d’elles est assortie de conditions complexes. Par ailleurs, l’Agence du revenu du Canada n’a pas encore résolu toutes les questions d’interprétation.

Si vous avez des questions au sujet de l’exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés pour un propriétaire assujetti à la taxe ou un immeuble résidentiel en particulier, communiquez avec un membre de l’équipe spécialisée dans le domaine des taxes de vente et de consommation de Miller Thomson.