2021 ONSC 6819
Dans une décision rendue le 13 octobre 2021, le juge RSJ Ricchetti s’est prononcé en faveur d’une requête urgente visant à remettre en vigueur un bail résilié et à accorder la levée de déchéance dans un litige portant sur une location commerciale opposant K. C. Granite & Marble Inc. (le « locataire ») à Takol Forgestone Meyerside Limited Partnership et al. (le « locateur »).
En 2018, le locataire a signé un bail de 5 ans (le « bail ») avec 1060 Meyerside Drive Limited (l’« ancien locateur ») qui avait notamment fixé au 31 octobre 2023 la date de fin de l’occupation du bien (les « lieux »). En novembre 2020, l’ancien locateur a vendu le bien au locateur actuel, ce qui a impliqué la signature par le locataire d’une attestation pour préclusion faisant état du montant du dépôt de garantie détenu par le locateur, des arriérés et d’autres conditions. En décembre 2020, le locateur a remis au locataire un avis de manquement et de résiliation du bail indiquant les montants impayés (attribuables en grande partie à une erreur comptable) et a tenté de forcer le locataire à quitter les lieux, mais en vain, car le locataire a pu fournir la preuve qu’il avait récemment effectué les paiements de loyer pour ce mois. Peu de temps après, le locateur a envoyé au locataire une autre lettre de résiliation du bail (la « lettre ») qui contenait une condition déguisée visant un amendement au bail censé transformer le bail de 5 ans en un bail à reconduction mensuelle, ce qui aurait permis au locateur de résilier le bail sans motif sur préavis de 60 jours.
L’examen des faits n’a pas permis de convaincre la Cour que le bail était résiliable ou résilié ni transformé en bail à reconduction mensuelle en décembre 2020; la Cour a conclu que la réceptionniste qui avait accusé réception de la lettre n’avait pas le pouvoir de lier la société locataire. Par ailleurs, la Cour a donné raison au locataire et conclu que la règle de gestion interne ne s’appliquait pas à ce cas et que la motivation du locateur, à savoir forcer le locataire à quitter les lieux dans le but de les transformer en immeuble en copropriété, constituait un facteur important qui influait favorablement sur la requête du locataire. La Cour a finalement ordonné la remise en vigueur du bail et accordé la levée de déchéance au profit du locataire.
Cette affaire est importante en ce sens qu’elle contient une analyse des exigences de la bonne foi des locateurs lors d’une résiliation, notamment l’importance de fournir un préavis en bonne et due forme.
L’équipe de Miller Thomson qui a représenté le locataire dans le cadre de cette poursuite était composée de Michael McCluskey (litige commercial), à sa tête, ainsi que d’Alexander Verrilli (litige commercial), de Kayla Sweet (parajuriste) et de Lindsay Armstrong (stagiaire).
