La lettre d’intention: l’étape préliminaire
Essentiellement exploratoire, la lettre d’intention vise à énoncer les grandes lignes d’une transaction pour laquelle les parties pourraient avoir un intérêt. Ce document n’est donc pas contraignant, et on doit éviter qu’il se transforme en offre d’achat. Comment? En s’abstenant d’y indiquer trop de détails et d’y prévoir des conditions pouvant présupposer un engagement, de même que des clauses créant des obligations.
Il y a toutefois des exceptions: les clauses d’exclusivité – interdisant au vendeur de négocier avec d’autres parties pendant une période définie – et de confidentialité.
L’offre d’achat: la pièce maîtresse de la transaction
L’offre ou la promesse d’achat est le document central d’une transaction immobilière:
- Elle définit les éléments clés de la vente à venir et y associe des conditions suspensives ou résolutoires qui influencent le processus.
- Elle prévoit généralement le dépôt d’un somme d’argent à être créditée sur le prix de vente à la clôture. En cas de défaut de l’acheteur de conclure la vente alors qu’il y est tenu, le dépôt est habituellement remis au vendeur à titre de dommage-liquidé liquidé.
- Elle précise comment se fera le règlement du prix d’achat (entièrement payé en espèces ou arrangements avec le vendeur pour un solde de prix de vente garanti par hypothèque. Dans un tel cas, il est bon de prévoir que l’acheteur ne pourra mettre en place aucun financement hypothécaire supplémentaire d’un montant supérieur à xx % du prix d’achat afin de prioriser et d’assurer le remboursement de l’hypothèque du vendeur.
- Elle prévoit les représentations du vendeur et doit inclure une clause stipulant que, s’il y a un changement entre la signature de l’offre et la clôture, le vendeur doit en informer l’acheteur, ce qui réduit le risque de litige post-transaction.
- Elle contient des détails concernant la période de vérification diligente, durant laquelle l’acheteur peut effectuer des inspections et des vérifications sur l’immeuble, étape indispensable avant de finaliser la transaction.
- Elle peut traiter de la garantie légale. Sachez cependant que, si aucune mention à ce sujet n’est faite dans l’offre, cela signifie que la vente est faite avec la garantie légale (de propriété et de qualité).
Les clauses suspensives et résolutoires: essentielles pour l’efficacité et la structure de l’offre
Une clause suspensive retarde l’obligation de conclure la vente jusqu’à ce que certaines conditions soient remplies, comme l’obtention d’un financement ou l’approbation d’un changement de zonage. Ainsi, si la vente dépend de ce dernier pour permettre une utilisation commerciale, l’offre ne deviendra finale qu’une fois celui-ci approuvé.
Lorsqu’on recourt à la clause suspensive, il est important de prévoir:
- Une date extrême à laquelle elle doit être remplie, à défaut de quoi l’offre est résiliée;
- Qu’elle est au seul bénéfice de l’une des parties pour éviter que l’autre n’emploie comme prétexte le fait que la condition n’ait pas été remplie pour résilier l’offre – alors que le bénéficiaire de la condition pourrait simplement y renoncer pour ne pas mettre l’offre en péril.
L’offre conditionnelle demeure contraignante et ne sera finale que lorsque les conditions auront été remplies ou que le bénéficiaire y aura renoncé. Si l’une des parties refuse de signer l’acte de vente, l’autre peut exiger la passation de titre, garantissant l’achèvement de la transaction, sous réserve de ce que nous avons mentionné précédemment sur la remise du dépôt à titre de dommage-liquidé.
À l’opposé, une clause résolutoire annule l’offre si une condition précise n’est pas remplie, accordant ainsi une protection supplémentaire. Par exemple, elle pourrait stipuler que l’offre est conditionnelle à la conclusion d’un bail pour l’occupation de l’immeuble par le vendeur après la vente.
Délai de rigueur
Il est essentiel que l’intention des parties et la rédaction des délais soient explicites, indiquant que ces délais sont de rigueur. Les tribunaux du Québec ont affirmé que si les délais ne sont pas clairement définis comme étant de rigueur, ils seront considérés comme des lignes directrices générales. Il peut s’agir de délai pour obtenir un financement, ou pour obtenir une autorisation. Mais malgré que les délais soient indiqués comme étant de rigueur, le comportement des parties doit également aller dans le même sens : si des délais ne peuvent pas être respectés, il est préférable de confirmer par écrit que le délai est repoussé à une autre date et que celle-ci est de rigueur. Si les parties laissent tout simplement passé le délai sans rien faire, un tribunal pourra conclure que les parties ont renoncé à ce que les délais soient de rigueur.
L’acte de vente: la formalisation de la transaction
L’acte de vente finalise la transaction en reprenant les termes de l’offre et en les rendant opposables aux tiers, grâce à sa publication au registre foncier. Il comprend obligatoirement une description légale de l’immeuble, un prix de vente (sinon, il pourrait s’agir d’un don) et les mentions en vertu de la Loi sur les mutations immobilières (taxe de Bienvenue).
Il faut noter que l’immeuble vendu doit être constitué d’un lot complet et que les parties de lot ne sont plus admissibles à la publication. Enfin, contrairement à une idée reçue, l’acte de vente peut être signé uniquement par les parties concernées et n’a pas besoin d’être notarié.
Comme vous pouvez le constater, chaque document – la lettre d’intention, l’offre d’achat et l’acte de vente – joue un rôle distinct dans une transaction immobilière. Un point clé à retenir est l’importance de formuler votre offre de manière claire et détaillée. En établissant des délais explicites et en veillant à ce que toutes les conditions soient précisées, vous réduisez les risques de malentendus et favorisez un cadre solide pour la transaction.
Ne manquez pas notre prochain texte qui vous invitera à découvrir le processus de vérification diligente.
Cet article a été publié dans Les Affaires le 7 novembre 2024.
